Immobilien

Eine kürzlich erfolgte Änderung des Einkommensteuergesetzes sieht erweiterte Möglichkeiten der beschleunigten Abschreibung bei Herstellungsaufwand im Zuge von Sanierungsmaßnahmen bei Gebäuden vor. Weiters ist für neue Wohngebäude, die im Zeitraum 1.1.2024 – 31.12.2026 fertiggestellt werden und definierten ökologischen Standards entsprechen, eine verbesserte vorzeitige Abschreibung möglich. Mit dem „Öko-Zuschlag“ werden für 2024 und 2025 zeitlich befristet klimafreundliche Sanierungsmaßnahmen von vermieteten Wohngebäuden steuerlich begünstigt.

Befristete erhöhte Absetzung für die Abschreibung bei Wohngebäuden

Seit dem Veranlagungsjahr 2020 gibt es für Gebäude, die nach dem 30.6.2020 angeschafft oder hergestellt wurden, die Möglichkeit einer beschleunigten Abschreibung. Diese beschleunigte Abschreibung führt zu einer Verdreifachung des normalen Abschreibungssatzes bei Wohngebäuden (1,5%) im ersten Jahr der Anschaffung (4,5%) sowie zu einer Verdoppelung im Folgejahr (3%). Diese Begünstigung wird nun befristet und nur für die Herstellung neuer Wohngebäude ausgebaut. Bei Wohngebäuden, welche nach dem 31.12.2023 und vor dem 1.1.2027 fertiggestellt werden, besteht die Möglichkeit für die ersten drei Jahre die dreifache AfA (4,5%) geltend zu machen. Zusätzlich dazu gilt für das Jahr der Fertigstellung, unabhängig vom Fertigstellungszeitpunkt, die Regelung der Halbjahresabschreibung nicht, sodass im Fertigstellungsjahr immer eine Ganzjahresabschreibung geltend gemacht werden kann. Diese Erleichterung gilt nur für Wohngebäude, die zumindest dem „Gebäudestandard Bronze“ lt. OIB Richtlinie entsprechen.

Herstellungsmaßnahmen eines Wohngebäudes sind grundsätzlich auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes abzuschreiben. Bestimmte Herstellungsmaßnahmen sind jedoch beschleunigt auf 15 Jahre abzusetzen. Diese beschleunigte Abschreibung von Herstellungsmaßnahmen wird auf solche Maßnahmen erweitert, für welche eine Förderung des Bundes gemäß dem 3. Abschnitt des Umweltfördergesetzes ausbezahlt wird. Wird keine Förderung für die durchgeführten Herstellungsmaßnahmen ausbezahlt, aber kann plausibel dargelegt werden, dass für diese Herstellungsmaßnahmen die Fördervoraussetzungen vorgelegen haben, so kann die beschleunigte Abschreibung dennoch gewährt werden.

Seit der „ökosozialen Steuerreform“ gibt es für Privatpersonen die Möglichkeit, thermisch-energetische Gebäudeinvestitionen (z.B. Heizkesseltausch) unter bestimmten Voraussetzungen als Sonderausgaben geltend zu machen. Für genau diese Investitionen wurde ein Ökozuschlag in Höhe von 15% der Investitionskosten für Vermieter geschaffen. Begünstigte Investitionen sind zum Beispiel die Dämmung von Außenwänden, der Fenstertausch, die Umstellung auf eine Wärmepumpe oder die Herstellung eines Fernwärmeanschlusses mit dem Ziel, die Energie- und Wärmeeffizienz des Gebäudes zu verbessern. Folgende Eckpunkte sind dabei zu beachten:
- 15% der Investitionskosten können als zusätzlicher fiktiver steuerlicher Aufwand (Betriebsausgabe oder Werbungskosten) geltend gemacht werden.
- Der Zuschlag steht nur für zu Wohnzwecken vermietete Gebäude zu.
- Bei betrieblichen Einkünften steht der Zuschlag nur für das Jahr 2024 und 2025 zu.
- Bei außerbetrieblichen Einkünften steht der Ökozuschlag für die Aufwendungen zu, welche in den Kalenderjahren 2024 und 2025 anfallen. Werden die Aufwendungen verteilt berücksichtigt, kann der Zuschlag entweder zur Gänze sofort oder entsprechend der Verteilung berücksichtigt werden.